Is een koophuis in Etten-Leur (te) duur?

Als wij op social media zoals Facebook een woning te koop zetten zien wij daaronder heel af en toe een reactie verschijnen in de trant van “prachtig huis, maar veel te duur”. Een soortgelijke opmerking horen we ook wel eens tijdens bezichtigingen. Op feestjes waar iedereen altijd graag met mij over de huizenmarkt wil praten, krijg ik ook regelmatig te horen dat de huizenprijzen zo hoog zijn. Toch worden die “te dure” huizen als zoete broodjes verkocht.

 

Maar wat is duur? Is een huis in Etten-Leur (te) duur?

Om antwoord te krijgen op deze vragen moet je eerst weten hoe de waarde van een woning tot stand komt.

Ten onrechte denkt men weleens dat het de makelaars zijn die bepalen wat een huis waard is. Een makelaar/taxateur interpreteert echter slechts wat de markt, u en andere woningzoekenden dus, waarschijnlijk (maximaal) voor die bepaalde woning zullen willen betalen. Dat noemen we de marktwaarde van een woning. Dit kunnen wij bepalen dankzij onze jarenlange ervaring, marktkennis en een gedegen onderzoek. Op basis van die marktwaarde wordt in overleg met de eigenaar de vraagprijs van de woning bepaald. De makelaar adviseert de verkoper over de vraagprijs, maar het is de verkoper, die binnen redelijkheid bepaalt wat de vraagprijs van zijn eigen woning moet worden.

Er zijn een aantal factoren die deze marktwaarde bepalen. We noemen er een aantal in willekeurige volgorde:
• De grootte van de woning (inhoud, woonoppervlakte);
• De grootte van het perceel (grondoppervlakte);
• De bestemming van het gebouw (woonhuis, bedrijfsgebouw, boerderij, winkel);
• De onderhoudstoestand van de woning;
• De mate van luxe in en om de woning;
• Nadelige invloeden zoals erfdienstbaarheden, erfpacht, rechten die anderen m.b.t. het perceel of de woning kunnen hebben;
• Toekomstige ontwikkelingen in de directe omgeving van de woning (bouwplannen);
• De bouwkundige kwaliteit (wat voor materialen zijn er gebruikt);
• Energiezuinigheid;
• Last but not least ….. Locatie! Locatie! Locatie!

De locatie van een woning is heel erg belangrijk!

Op macroniveau kunnen we zeggen dat in het ene land de huizenprijzen hoger zijn dan in het andere land, maar ook in Nederland zijn de huizenprijzen in de ene provincie hoger dan in de andere. En zelfs binnen een provincie zijn er grote lokale verschillen. De ene plaats is veel populairder dan de andere. Dat heeft onder andere te maken met de voorzieningen die een stad of dorp te bieden heeft (scholen, winkels, openbaar vervoer, horeca, sportvoorzieningen, schouwburg/theater, ziekenhuis, natuur).

In West-Brabant is onze woonplaats Etten-Leur best populair en dat is van invloed op de huizenprijs binnen onze gemeente. Etten-Leur is een gezellige gemeente en heeft vrijwel alle benodigde voorzieningen te bieden m.u.v. een ziekenhuis. Binnen enkele minuten zit je op de snelweg richting randstad, Antwerpen en Zeeland. De populaire bourgondische stad Breda is binnen 10 tot 15 minuten te bereiken. 

Maar ook op microniveau is het zelfs zo dat de ene buurt in Etten-Leur populairder is dan de andere en zelfs binnen een buurt kan de ene straat weer meer in trek zijn dan de andere.

Kortom, veel mensen willen in Etten-Leur wonen terwijl het aantal te koop staande woningen thans heel beperkt is. Wij noemen dat krapte op de huizenmarkt. Anderen noemen het woningnood. Als er veel vraag is maar weinig aanbod, dan drijft dat de huizenprijs omhoog. Kandidaat-kopers gaan een steeds hogere prijs voor de te koop staande woning bieden om andere geïnteresseerden voor te zijn. Zeker als het gevoel bij de woning erg goed is, want vergeet niet, een huis is meer dan een stapel stenen. Een huis is gevoel en emotie!
Combineer dit met het feit dat huurwoningen moeilijk verkrijgbaar zijn, de hypotheekrente enorm laag is en geld lenen dus goedkoop is en dat de werkloosheid tot op heden ook nog steeds laag is, waardoor veel mensen een inkomen hebben, dan merk je dat wij het toch echt met zijn allen samen zijn die de marktwaarde van een woning laten stijgen en de koopwoning in Etten-Leur duurder maken.

Tel daar vervolgens nog bij op dat steeds meer woningzoekenden uit Breda hun zoektocht verleggen naar Etten-Leur, omdat het ze in Breda niet lukt de geschikte woning binnen hun budget te vinden. Deze kandidaten zijn in Breda gewend hogere huizenprijzen te betalen en willen dus in Etten-Leur ook best iets meer betalen.

Of een woning duur, te duur, of juist goedkoop is wordt dus bepaald door de marktwerking en dat is normaal. Je zult dus inmiddels ook begrijpen dat de marktwaarde van één individuele woning continu aan verandering onderhevig is. Of de coronacrisis invloed zal krijgen op de huizenmarkt moet nog blijken. Vooralsnog helemaal niet, maar recent voorspelde De Nederlandse Bank dat de huizenprijs in 2021 met 2,1% zou kunnen dalen door toenemende werkloosheid en onzekerheid. Door de krapte op de huizenmarkt verwacht DNB dat als er een prijsdaling zou komen deze dus heel gering zal zijn.

Ben je benieuwd wat jouw eigen woning op dit moment waard is, neem dan contact met ons op! Zegers Makelaardij heeft al ruim 34 jaar ervaring op de huizenmarkt in en rondom Etten-Leur en kent de prijzen als geen ander.
 

Hoe duur of te duur is een huis in Etten-Leur nu eigenlijk?

Dat was de vraag waarmee ik deze blog begon.
Begrippen als goedkoop en duur zijn subjectieve begrippen. Wat de één goedkoop zal vinden kan voor de ander duur zijn. Maar we kunnen de gemiddelde huizenprijs in Etten-Leur natuurlijk wel vergelijken met prijzen in andere gemeenten of zelfs andere landen.

In het 1e kwartaal van 2020 lag de gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlakte even onder de € 2.500,- in Etten-Leur. Natuurlijk verschilt dit per type (tussenwoning, hoekwoning, 2/1-kapwoning, vrijstaande woning). Het landelijk gemiddelde ligt op circa € 2.700,- per m2 woonoppervlakte. We zitten in Etten-Leur dus zo’n 8% onder het gemiddelde. In Breda ligt de prijs met bijna € 2.800,- even boven het landelijk gemiddelde en 12% hoger dan in Etten-Leur. Roosendaal heeft een prijs van circa € 2.100,- per m2 woonoppervlakte en is dus veel goedkoper dan Etten-Leur, net als Bergen op Zoom dat een nog net iets lagere prijs heeft dan Roosendaal.

Hoe zit het dan in de rest van Nederland?

Kijken we naar de duurste buurt in Nederland buiten Amsterdam, dan is dat Aerdenhout in de gemeente Bloemendaal met € 5.711,- per m2 woonoppervlakte in 2019. Daarna volgen wijken in Putten, Diemen, Huizen en Bergen (NH). Op plaats 6 zien we de binnenstad van Utrecht met altijd nog € 5.167,- per m2. Het kan uiteraard ook veel goedkoper. In Heikant gemeente Hulst betaal je € 1.906,- per m2 woonoppervlakte en daar krijg je dan ook nog een tuinoppervlak van 597m2 bij. In het noorden van het land in Westerwolde ligt de prijs op slechts € 1.552,- per m2 woonoppervlakte met maar liefst een tuinoppervlakte van 827m2. En in Bad Nieuweschans in Oost Groningen ligt de vierkante meterprijs zelfs onder de € 1.000,-.
De hoogste prijs zien we aan de Grachtengordel-West in Amsterdam met € 9.021,- per m2 woonoppervlakte. Maar ook in andere oude wijken in de binnenstad van onze hoofdstad worden prijzen tussen de € 7.800,- en € 8.900,- per m2 betaald.

Het kan overigens altijd gekker.
Met een prijs van € 26.359,- per m2 woonoppervlakte is Hong Kong Island de duurste stad in de wereld gevolgd door Londen € 24.230,-, New York € 15.861,- Daarna volgen Tel Aviv, Genève, Tokyo, Parijs, Singapore, Wenen en Shanghai.
Pas op plaats 18 van wereldsteden zien we Amsterdam met € 7.896,- per m2 woonoppervlakte.
 

Conclusie

Zijn de huizen in Etten-Leur (te) duur?
De huizenprijs in Etten-Leur is zeker niet laag en de afgelopen 6 jaar zelfs flink gestegen. Sommige woningzoekenden zullen het duur vinden en dat mag, want historisch gezien zijn de huizenprijzen nog nooit zo hoog geweest in Etten-Leur. Maar met een gemiddelde prijs van circa € 2.500,- per m2 woonoppervlakte binnen onze gemeente liggen we onder het landelijk gemiddelde, terwijl ik ervan overtuigd ben dat onze fijne gemeente veel meer dan een “gemiddelde” gemeente heeft te bieden. In mijn opinie is de huizenprijs in Etten-Leur dus zeker niet te duur in vergelijking met de rest van het land.

Wim Simons

(bronnen voor de cijfers: NVM, Kadaster, Elsevier Weekblad, DNB)